Como criar e gerir um Condomínio

 Se o seu vizinho transformou o apartamento num escritório sem dizer nada a ninguém, faz barulho a toda a hora ou não paga a quota do condomínio, disponibilizamos aqui alguma informação que lhe pode ser útil.

Para viver em compropriedade é preciso conhecer e respeitar regras. Todos os condóminos têm direitos e deveres, por isso impõe-se estar a par da legislação para não criar situações de conflito.

Através desta ferramenta de apoio, os proprietários podem tirar dúvidas sobre as formalidades impostas na criação e gestão de um condomínio.

Iniciar o Processo

Todos os prédios divididos em apartamentos independentes, isolados (fracções autónomas) e com saída própria para uma parte do edifício ou para a via pública e que pertençam a proprietários diferentes podem formar um condomínio.

Os condóminos, para além de donos das suas casas, são comproprietários das partes comuns, como as escadas, os elevadores, os halls ou os jardins do imóvel.

As habitações com mais de quatro comproprietários têm obrigatoriamente de ter um condomínio constituído formalmente. Qualquer morador pode tomar a iniciativa de desencadear o seu processo de criação.

Certidão do Título Constitutivo do Condomínio

Para começar, é necessário pedir a certidão do título constitutivo do condomínio (ou da propriedade horizontal), documento que normalmente é pedido assim que o prédio é construído mediante uma escritura pública.

Convocar a Primeira Reunião de Condóminos

Qualquer morador pode convocar uma primeira reunião com todos os condóminos. Este encontro deve ser marcado por carta registada enviada a todos os proprietários. A convocatória tem de indicar a ordem de trabalhos, como por exemplo, os passos de constituição do condomínio ou a eleição dos órgãos da Assembleia do Condomínio.

Periodicidade das Reuniões

As restantes reuniões ordinárias, que servem normalmente para apreciação das contas do último ano e aprovação do orçamento dos próximos 12 meses, podem realizar-se na primeira quinzena de Janeiro.

Quórum

A maioria das reuniões pode efectuar-se apenas com a presença dos condóminos que perfaçam a maioria absoluta dos votos, caso contrário é necessário fazer uma nova convocação.

Tal como a eleição dos órgãos do condomínio, a maior parte das decisões é tomada por maioria absoluta dos votos. Porém, existem alguns assuntos que fogem a esta regra, como a aprovação de obras que impliquem inovações no edifício ou a reconstrução de um imóvel destruído em mais de dois terços do seu todo.

Votação

Os votos que cada condómino possui dependem do valor da sua fracção, expresso no título constitutivo do condomínio.

Eleger os Órgãos do Condomínio

Os condomínios devem ser administrados por dois órgãos: o administrador e a assembleia de condóminos.

Administrador

Este órgão é nomeado pela assembleia de condóminos.

Se nenhum dos comproprietários aceitar o cargo, cabe ao comproprietário com a fracção de maior valor exercer as funções. Caso existam vários condóminos nestas condições, a escolha recai sobre aquele a que corresponda a primeira letra na ordem alfabética usada na descrição das fracções que consta do título constitutivo do condomínio.

Os proprietários podem, da mesma forma, contratar uma empresa para gerir o condomínio e desempenhar tarefas executivas.

São funções do administrador:

·       Convocar a assembleia de condóminos;

·       Elaborar os orçamentos anuais de receitas e despesas;

·       Cobrar essas receitas e efectuar as despesas;

·       Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas pela assembleia;

·       Prestar contas à assembleia;

·       Realizar actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;

·       Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;

·       Efectuar e manter o seguro do edifício contra o risco de incêndio;

·       Executar as deliberações da assembleia;

·       Representar o conjunto dos proprietários perante as autoridades administrativas.

O administrador deve ainda zelar pela conservação de todos os documentos que dizem respeito ao prédio.

Assembleia de Condóminos

Este órgão é composto por todos os comproprietários do imóvel, independentemente de residirem ou não no prédio.

A assembleia tem com funções:

·       Decidir sobre questões de fundo sobre a compropriedade;

·       Aprovar as contas e os orçamentos apresentados pelo administrador;

·       Fiscalizar a actuação do administrador.

Adquirir Livro de Actas

Todas decisões, incluindo as tomadas na primeira reunião, devem ficar registadas em Livro de Actas. Este documento pode ser constituído por folhas soltas, numeradas sequencialmente e rubricadas pelo administrador e pelos condóminos presentes.

Pedir o Número de Pessoa Colectiva do Condomínio

O administrador tem ainda de solicitar o número de pessoa colectiva do condomínio.

Aprovar o Regulamento

Nesta fase quase todas as formalidades estão cumpridas. Deve ser marcada uma nova reunião da Assembleia de Condomínio para aprovação do regulamento, caso este não faça parte do título constitutivo.

Os co-proprietários são não apenas responsáveis pelo bom funcionamento das suas fracções mas também pelas partes comuns, nomeadamente através do pagamento das despesas que a elas dizem respeito.

Definir os Encargos

Na mesma reunião, os condóminos devem aproveitar para definir e aprovar todos os encargos relacionados com o funcionamento do condomínio, como sejam as despesas de utilização (água, electricidade, etc.), serviços de interesse comum (companhia de seguros, elevadores, serviços de limpeza, jardineiro, etc.), despesas com inovações (intercomunicadores, antenas parabólicas), entre outros que se considerem necessários.

Fundo Comum de Reserva e Poupança de Condomínio

Os proprietários devem contribuir para um Fundo Comum de Reserva e Poupança de Condomínio que tem de ser obrigatoriamente constituído. Este dinheiro custeia as despesas de conservação do prédio e deve ser separado dos montantes que suportam os restantes encargos. Cada condómino deve dispensar uma prestação não inferior a 10% da sua parte dos encargos correntes.

Repartição dos Custos

As despesas de utilização, serviços de interesse comum e conservação podem ser pagas de acordo com o valor relativo de cada fracção, ou seja, cada condómino liquida uma parcela do total das despesas conforme a valia do seu apartamento.

Porém, o regulamento do condomínio pode permitir que todos os comproprietários paguem a mesma importância, independentemente do valor da sua fracção, dado que usufruem de igual forma das partes comuns do edifício.

Criar Contas Bancárias

A administração do condomínio deve ter pelo menos duas contas bancárias:

Conta de Depósito à Ordem

Esta conta serve para o depósito das quotas pagas pelos condóminos relacionadas com as despesas correntes de utilização e serviços.

Conta Poupança-Condomínio

Aqui aplica-se o dinheiro respeitante ao Fundo Comum de Reserva e Poupança de Condomínio. O saldo desta conta só pode ser aplicado na realização de obras de conservação ordinária ou extraordinária e de beneficiação nas partes comuns do prédio. Para além disso, garante também a concessão de um empréstimo ao condomínio titular de conta poupança.

Direitos e Deveres dos Condóminos

 Não prejudicar a Segurança e a Estética do Edifício

Todas as obras que possam alterar a linha arquitectónica e o arranjo estético do exterior do edifício só podem ser realizadas com o consentimento dos outros condóminos.

Não ofender os Bons Costumes

À partida, os moradores do condómino devem ter o cuidado de não praticar actividades que possam ofender a moral e os bons costumes dos vizinhos. O problema é que aquilo que uma pessoa entende por conduta errada pode não ser interpretado da mesma maneira por outra pessoa. Em situações que levantem polémica, o proprietário da fracção deve consultar os outros condóminos.

Não utilizar a Fracção para Fins Diferentes dos Destinados

Na constituição do condomínio, normalmente refere-se a utilização que deve ser dada a cada apartamento. Se a fracção constar como destinada a habitação, o seu proprietário não pode convertê-la de um momento para o outro, sem dar satisfações a ninguém.

Não praticar Actos Proibidos

Sempre que entrar para um condomínio já organizado, deve informar-se de todas as interdições. As proibições impostas no título constitutivo do condomínio só podem ser modificadas por escritura pública, com a aprovação e a assinatura de todos os condóminos.

Não se apropriar de Partes Comuns

Ninguém deve dispor das partes comuns de um condomínio como se estas fossem exclusivamente suas. Por exemplo, a entrada, as escadas, os corredores, o telhado ou o terraço não podem servir de arrecadação. Todas as modificações requerem autorização expressa e unânime da assembleia de condóminos.

Animais de Estimação

Cada apartamento pode ter no máximo quatro animais de estimação. Todavia, é possível solicitar ao médico veterinário municipal e ao delegado de saúde uma autorização para se possuir até seis bichos. Não se deve esquecer que o regulamento ou o título constitutivo do condomínio podem determinar um limite de animais inferior.

Ruídos

As actividades ruidosas de remodelação, recuperação ou conservação feitas no interior das habitações devem ser comunicadas aos moradores do edifício. Compete ao responsável pela execução das obras afixar em local visível, como a entrada do prédio, a duração, o período e horário em que os trabalhos são efectuados.